【2022法考】每日一题，通关180

2022.04.21【每日一题】

甲房产开发公司在交给购房人张某的某小区平面图和项目说明书中都标明有一个健身馆。张某看中小区健身方便，决定购买一套商品房并与甲公司签订了购房合同。张某收房时发现小区没有健身馆。下列哪些表述是正确的？（2014/卷三/51/多选）

A.甲公司不守诚信，构成根本违约，张某有权退房

B.甲公司构成欺诈，张某有权请求甲公司承担缔约过失责任

C.甲公司恶意误导，张某有权请求甲公司双倍返还购房款

D.张某不能滥用权利，在退房和要求甲公司承担违约责任之间只能选择一种

【解析】

A项：根据《民法典》第563条第1款第（四）项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。同时根据《商品房买卖合同解释》（2021）第3条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，小区平面图和项目说明中标明的健身馆具体确定，对张某订立合同以及房屋价格有重大影响，应当视为合同内容。张某后来发现小区没有健身馆，甲公司构成根本违约，张某可以根据《民法典》第563条解除合同，要求退房。故A项正确。

B项：根据《民法典》第500条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。本案中，甲公司违背诚实信用原则，在售房过程中进行虚假宣传，即构成欺诈，张某因此受损，其有权请求甲公司承担缔约过失责任。故B项正确。

C项：惩罚性赔偿的适用必须要求法律有明确规定，由于商品房买卖合同解释中关于惩罚性赔偿的规定已被删除，故不能买受人不能再据此请求双倍返还已付购房款。本题中，甲公司构成欺诈，张某可以申请撤销该合同，甲公司应当返还张某的购房款，追究其违约责任，但是张某无权请求甲公司双倍返还购房款。故C项错误。

D项：根据《民法典》第566条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。同时根据《买卖合同解释》（2021）第20条的规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。”据此可知，合同解除与承担违约责任之间并不冲突，可以并用。因此，张某在要求退房的同时，可以一并要求甲公司承担赔偿损失等违约责任。故D项错误。

综上所述，本题答案为AB。